田んぼだった土地の分譲地に家を建てる際の不安を解消｜地盤改良は必要か、湿気や液状化の心配はないかなど

※本コラムは、広く一般的な情報提供を目的としており、弊社のサービスに限らず、多くの方にとって役立つ内容を意識して執筆しています。
詳細なご相談や専門的なアドバイスが必要な場合は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

田んぼだった土地が分譲地として売り出され、購入を検討している方がいらっしゃると思います。

でも田んぼだった土地に対して「地盤が軟弱」「液状化する」といったネガティブな口コミもあるため、家を建てることに不安を感じているのではないでしょうか。

今回は茨城県全域で宅地の開発・分譲も手掛けている『ノーブルホーム粋（SUI）』が、田んぼだった土地の分譲地に家を建てる際の不安・疑問を解消します。

安全・快適に暮らせるマイホームを完成させるために、ぜひ最後までごらんください。

田んぼだった土地の分譲地に家を建てる際の不安を解消

田んぼだった土地の宅地造成・分譲は、全国的に実施されています。

「田んぼだった」という土地の特性から、多くの方が連想する主な不安は以下の点ではないでしょうか。

• 地盤改良は必要か
• 地盤改良費用はいくら？
• 湿気の心配はないか
• 液状化の心配はないか

それぞれ、具体的な内容を知ることで不安解消や事前対策が可能なので、わかりやすく解説します。

地盤改良は必要か

「地盤改良が必要か」は、「分譲地の各区画の中の建物を建てる場所」に対する地盤調査を実施しないと判断ができず、地盤改良が必要なケースは珍しくないと考えておきましょう。

田んぼだった土地を宅地として造成・分譲している場合、「造成した業者が地盤改良も実施しているもの」というイメージをお持ちの方が多いと思います。

田んぼだった土地を宅地として造成する場合には『宅地造成及び特定盛土等規制法』『都市計画法』などの法令にのっとって地盤改良が必要ですが、地盤改良の対象は「造成する土地全体の中で地盤改良が必要な部分」であって、土地全体の地盤改良はしないのが一般的です。

ちなみに、「田んぼだった土地」以外でも地盤改良が必要なケースは珍しくありません。

「購入を検討している土地が田んぼだったかどうか」に関わらず、地盤改良の費用を資金計画に含めておくことが大切です。

地盤改良費用はいくら？

地盤改良は、地盤調査のうえで必要に応じて工法を決めて実施します。

そのため、「地盤調査費用」「地盤改良費用」どちらも相場を紹介します。

項目	費用相場（30坪）
地盤調査費用	30〜40万円前後
地盤改良費用	50〜200万円前後

「地盤調査の実施」は法律上の義務なので、必ず費用が発生します。

「地盤改良の実施」は法律上の義務ではありませんが、「地盤改良費用を支払えない」といった理由で地盤改良を実施しない場合は、住宅瑕疵担保責任保険に加入できない可能性があります。

〈参考〉住宅瑕疵担保責任保険協会ホームページ『かし保険全般に関するご質問』Q10.

地盤改良の目的は地盤沈下（地下水の過剰な汲み上げによって地面が下がること）・不同沈下（地面が建物の重みに耐えられずに沈むこと）による建物の倒壊・傾斜の防止なので、ご家族の安全を守るために実施する必要があると考えておきましょう。

※地盤沈下について、地下水は広い範囲に流れているため、別の土地で地下水を過剰に汲み上げる場合にも発生する可能性があります。

そのため、「地盤改良は地盤沈下を100%無くす工事ではない」という点も、念頭に置いておいていただけると幸いです。

湿気の心配はないか

湿気の心配は田んぼだった土地に限ったことではなく、土地の状況・周辺環境に応じて対策が必要です。

• 地面の上に防湿シートを敷く
• 防湿シートの上に砂利を敷く　など

また、湿気対策と同時に少しの水分で繁殖するシロアリ対策も必要なので、土地の内見時に湿気が気になる場合は、施工業者へ「湿気対策・シロアリ対策を万全にしたい」旨を伝えてください。

液状化の心配はないか

液状化とは地下水で飽和状態になった砂地盤に地震の振動が加わることで、地盤が液体のように動く状態のことです。

液状化が起こりやすいとされている土地は以下のとおりで、「田んぼだった土地＝液状化がおこりやすい」と判断することはできません。

• 埋め立てをしてから年月が経過していない埋立地
• 昔の川筋
• 大きな河川の沿岸　など

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『市街地液状化対策推進ガイダンス』本編 全ページ 6〜7ページ

液状化の危険性が高い地域を含む多くの自治体が「液状化ハザードマップ」を作成・公表しているため、「お住まいの市町村名　液状化ハザードマップ」などでインターネット検索をしてみてください。

「田んぼだった」という土地の特性から多くの方が連想する主な不安には対処法があり、適切な対処によって快適な家づくりが可能です。

次に、田んぼだったことに対するネガティブな印象から生まれた噂もあるため、紹介します。

田んぼだった土地の分譲地に関する噂は本当なのか

田んぼだった土地の分譲地に対して以下のような噂がありますが、すべての田んぼだった土地の分譲地に該当するとは限りません。

• 「田んぼだった土地の分譲地は安い」
• 「田んぼだった土地は自然豊かな環境」

分譲地ごとに条件や環境を判断して土地選びをする必要があるため、噂に流されないよう注意しましょう。

「田んぼだった土地の分譲地は安い」

「田んぼだった土地」とひとくちに言っても土地ごとに状況が違い、「比較的手の届きやすい価格の分譲地」「高額な分譲地」などさまざまです。

そのため、どのような土地であっても希望条件・生活利便性・価格などのバランスを考慮したうえで購入を検討することが大切です。

【田んぼだった土地で比較的手の届きやすい価格の分譲地となる例】

• 周辺に田んぼが残っていて、交通の利便性などよりも自然環境が魅力の分譲地
• 段差がある・坂の途中・変形地など、特殊な事情がある分譲地　など

【田んぼだった土地で高額な分譲地となる例】

• 利便性の高い住宅地の中に一区画だけ残っていた田んぼを、宅地として造成・分譲した場合
• 市街地として、周辺も大規模に開発されるエリアの中の分譲地　など

「田んぼだった土地は自然豊かな環境」

田んぼだった土地の分譲地であっても、「市街地の中に一区画だけ残っていた」「利便性の良い市街地と隣接している」といったケースが多数あるため、田んぼだった土地の分譲地を購入することで必ず自然豊かな環境で暮らせるとは限りません。

一方で、広大な田んぼの一部を宅地として造成・分譲している場合などは、たしかに自然豊かな環境の中に家を建てられます。

自然豊かな環境の田んぼだった土地がある場合には、以下のような住環境の整備計画を詳しく確認したうえで、購入を検討しましょう。

• 道路の位置
• 分譲地の各区画の方角
• 駐車場の位置
• 歩道の整備状況
• 商業施設・教育施設との距離やアクセス方法　など

ご家族のライフスタイルに合わせて住みたい環境を決め、さまざまな土地物件を内見しながら理想の土地を探していただけると幸いです。

「広い分譲地を買って車3〜4台分の駐車場を確保したい」とご希望の場合には、駐車場に必要な面積をこちらの記事で確認できます。

〈関連ページ〉「車3台〜4台の駐車場には何坪必要か」並列などレイアウト別に紹介｜30坪〜の土地で実現可能な間取りも解説

茨城県で家を建てるための土地探しをしている方は、ノーブルホーム粋（SUI）へお問い合わせください。

生活環境・教育環境などが整った多くの分譲地をご紹介いたします。

田んぼだった土地の分譲地に家を建てるメリット

ここまで田んぼだった土地へのネガティブな印象に対する不安を解消する情報を紹介してきましたが、田んぼだった土地の分譲地を選ぶことにはメリットもあります。

• 宅地転用の手続きが不要
• ライフライン整備が不要

分譲地以外の土地を選ぶよりも家を建てやすい可能性があるため、ぜひご確認ください。

宅地転用の手続きが不要

田んぼだった土地の分譲地は「宅地（家を建てるための土地）」として登記後に販売されているため、購入後すぐに家を建てられます。

不動産市場で販売されている土地には地目が宅地以外の土地も含まれているため、余計な手続きなどの手間なく家を建てられる点が魅力ですね。

【地目が宅地以外の土地の例】

• 田
• 畑
• 山林

ライフライン整備が不要

宅地として造成・分譲されている土地にはライフライン（電気・ガス・上下水道）が整備されていて、家の建築前に余計な手続きや費用が発生しない点も魅力です。

不動産市場で販売されている土地の中には宅地であってもライフラインが整備されていない土地が含まれてるため、条件を確認しながら土地探しをしましょう。

【ライフラインが整備されていない土地の注意点】

• ライフラインを整備する費用が発生する
• ガス・水道の本管が土地の近くにない場合は、ガス・水道業者へ本管延長工事を依頼する必要があり、多くの手間・期間が発生するケースもある　など

分譲地には建築条件が付いていることが多いため、建築条件を外したいとご希望の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

こちらの記事で、建築条件の外し方を確認できます。

〈関連ページ〉建築条件付き土地の土地だけ買う方法｜建築条件の外し方・外す費用、建築条件に従う場合の注意点も紹介

茨城県で分譲地をお探しの方は、ノーブルホーム粋（SUI）へお問い合わせください。

生活環境・面積など、ご家族の希望条件に応じて分譲地を紹介いたします。

田んぼだった土地をご自身で宅地に転用する方法

最後に、田んぼだった土地をご自身で宅地に転用する方法も紹介します。

「ご親族所有の田んぼだった土地に家を建てる」といった場合に、ご確認ください。

田んぼだった土地は、主に以下2種類です。

• 市街化調整区域の土地：基本的に住宅建築などが認められていないエリアのため、特別な場合以外は宅地への転用が認められない
• 市街化区域の土地：生活に必要な整備を積極的にするエリアのため、田んぼを宅地に転用する手続きが比較的スムーズ

どちらに該当する場合も、農業委員会へ事前相談をして手続きの流れを確認しましょう。

今回は、手続きが難しい市街化調整区域内の田んぼだった土地に家を建てる場合の手続きを、大まかに紹介します。

また、ご自身で田んぼだった土地を宅地に転用する場合には、以下のような手続き・工事なども必要です。

• 土地の整備（状況に応じて盛土・地盤改良など）
• ライフラインの整備
• 田んぼだった土地の価値に応じて贈与税申告・納税
• 登記手続き（地目変更、所有者の変更など）　など

使用できる田んぼがある場合には、農業委員会・司法書士・税理士など各手続きの専門家に相談して全体の手続き・費用を把握しましょう。

まとめ

分譲地として売り出された田んぼだった土地の購入を検討している方へ、地盤改良の必要性や液状化に対する不安など、「田んぼだった土地」のイメージによって生まれる不安を解消する情報を紹介してきました。

田んぼだった土地の分譲地に対する不安には必ず対処法があり、快適な家を建てることが可能です。

今回紹介した情報を、土地選びの参考にしていただけると幸いです。