建築条件付き土地の土地だけ買う方法｜建築条件の外し方・外す費用、建築条件に従う場合の注意点も紹介
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「希望条件通りの土地を見つけたけど、建築条件付き土地だった。土地だけ買いたいけど、建築条件の外し方がわからない」とお悩みではないでしょうか。
また、建築条件を外す費用が高額な場合は、「建築条件に従う」「別の土地を探す」どちらも検討する必要がありますよね。
そこで今回は、茨城県全域で注文住宅を建築しているノーブルホーム粋（SUI）が、「建築条件付き土地の土地だけ買う方法」「建築条件に従う場合の注意点」どちらも、わかりやすく解説します。
「建築条件付きの土地を購入するorしない」をスムーズに判断するために、ぜひ最後までごらんください。
目次
建築条件付き土地とは｜完全自由設計の注文住宅を建てるのは難しい
建築条件付きの土地の「建築条件」に必ず含まれているのは、「住宅を建築する施工業者」で、工事の請負契約を結ぶ期限が定められている場合もあります。
多くの建築条件付き土地の売主は施工業者自身or関連業者で、住宅建築まで含めて利益を設定して土地を売り出すことから、「土地を売り出す時点で住宅の大まかな設計・仕様の設定があり、完全自由設計の注文住宅を建てるのは難しい」と考えておきましょう。
ただし建築条件付き土地の価格には住宅の建築費用が含まれていないため、施工業者によって、設計・仕様などの設定はさまざまです。
そのため、「ご家族のご希望」「施工業者が設定している設計・仕様など」が合致する場合は、完全自由設計の注文住宅ではなくても、理想のマイホームづくりをできる可能性があります。
※のちほど「建築条件付き土地・建築条件のない土地のメリット・デメリット」で、ご自身が建築条件付き土地を買うことに向いているかを確認できます。
茨城県全域で本格的な和の住宅をご希望の方は、ノーブルホーム粋（SUI）へお問い合わせください。
多数の社有地がございますので、土地探しから住宅建築までワンストップでご依頼いただくことも可能です。
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※当社は過度な営業を一切行っておりません。ご安心ください。
建築条件付き土地の土地だけ買う方法｜建築条件を外せないケースもある
建築条件付き土地の土地だけ買えるかどうかは、売主に相談・交渉したうえで決まります。
「建築条件の外し方」「建築条件を外せないケース」を確認してください。
建築条件の外し方｜建築条件を外せないケースも確認
建築条件付き土地の建築条件を外して土地だけを販売することは、土地の売主・施工業者の利益に大きく影響します。
そのため、建築条件を外すことはデリケートな交渉であることを念頭に置き、土地を買う前提で丁寧に交渉してください。
建築条件の外し方に決まったルールはありませんが、土地の取引態様に応じて交渉方法を検討する必要があります。
| 土地の取引態様※ | 建築条件を外す交渉例 |
|---|---|
| 売主 （土地の売主が土地を販売している） |
住宅の建築を依頼したい施工業者に、「建築条件付き土地の土地だけ買いたい」旨を伝え、交渉方法を相談。 ↓ 施工業者の方針に応じて、以下の交渉方法を想定できます。 ・住宅の建築を依頼したい施工業者に交渉を依頼。 ・住宅の建築を依頼したい施工業者と一緒に交渉する場を設ける。 ・ご自身で交渉。 |
| 媒介（仲介） （土地の売主が不動産業者を通して土地を販売している） |
不動産業者に「建築条件を外せる可能性」「交渉方法」を相談。 ↓ 不動産業者と売主の関係性によりますが、以下の交渉方法を想定できます。 ・不動産業者に建築条件を外す交渉を依頼。 ・住宅の建築を依頼したい施工業者に交渉を依頼。 ・住宅の建築を依頼したい施工業者と一緒に交渉する場を設ける。 ・ご自身で交渉。 |
※「取引態様」は、土地の物件情報に必ず記載されています。
建築条件を外す交渉に対する売主の反応はさまざまなので、交渉を始めてみないと希望が叶うかどうかはわからず、建築条件を外せないケースも多数あります。
以下のような場合は建築条件を外せる可能性があるため、まずは上記のとおり、相談から実施しましょう。
- 土地が1区画のみ販売されている場合
- 土地の物件情報が公表されてから長期間が経過している場合
- 売主にとって、土地の所有継続がデメリットになるタイミング（固定資産税が課税される直前の年末、決算時期直前など）
一方で、建築条件を外すのが難しい状況は以下のとおりです。
- 分譲地（複数区画を同時に販売している土地）：街並みのデザインなどを設定しているケースがあるため
- 補助金事業を活用することが決まっている土地：補助金申請時に建築計画を提出済みのため
建築条件を外す費用
建築条件を外す場合には以下のような理由から、土地の最終価格が「物件情報に記載されている価格＋100万円〜500万円程度」となることを見込んでおきましょう。
- 売主が土地を購入する際に、登記費用・不動産仲介手数料などを支払っている
- 住宅建築を見越して、売主が土地の整地・ライフライン整備などを実施済み
- 住宅建築を見越して、売主は大まかな設計・資材確保を実施済み など
建築条件付き土地の土地だけ買う方法を紹介してきましたが、ここで「建築条件の内容によっては建築条件付きのまま買うほうがいいかもしれない」とお考えの方がいらっしゃるのではないでしょうか。
次に、「建築条件付きの土地を買う場合の注意点」「建築条件付きの土地を買うメリット」なども、一緒に確認しましょう。
建築条件付き土地を買う場合の注意点
どの建築条件付き土地を買う場合でも、以下3点に注意してください。
- 建築条件の内容を詳細に確認してから土地を買う
- 「土地の売買契約」「工事の請負契約」は別の日にする
- 建築確認を受けたにも関わらず、その旨を明示していない取引
ぞれぞれ、注意するべき理由を簡単に解説します。
建築条件の内容を詳細に確認してから土地を買う
「施工業者が指定する内容」「ご家族が自由に決められる内容」を確認しないと、理想のマイホームが実現するかどうかを判断できません。
そのため、ご家族の希望が定まっている場合には施工業者にその旨を伝えて、実現可能かどうかを必ず確認してください。
ご家族の希望が定まっていない場合でも、施工業者が指定する内容に納得できることを確認したうえで、土地を買うかどうかを判断しましょう。
「土地の売買契約」「工事の請負契約」は別の日にする
売主・施工業者が「土地の売買契約」「工事の請負契約」を同日に実施するよう迫ることは、法令違反となる可能性があります。
〈参考〉公正取引委員会ホームページ「不公正な取引方法」10（抱き合わせ販売等）、11（排他条件付取引）
法令違反の認識がない売主・法令違反の認識がある売主どちらも、大切なマイホームづくりを安心して依頼できませんよね。
ご家族の意思で間取り・仕様など決め、見積もり・設計図面を受け取って納得の上で、工事の請負契約をしてください。
建築確認を受けた状態にも関わらず、その旨を明示していない取引は避ける
建築確認とは、「建物が法令を遵守して設計・施工されるか」を専門機関が確認する手続きのことで、建築確認を受けた後の建物は「施工するだけ」の状態です。
そのため、建築確認を受けた後は「建物が未完成の建売住宅」として販売するのが正しい取引方法で、「建築条件付き土地」として販売している売主は、法令違反をしていることになります。
建築条件付き土地の売買契約前に、必ず「建築確認申請をする前の段階かどうか」を確認してください。
建築条件付き土地・建築条件のない土地のメリット・デメリット
次に、建築条件付き土地・建築条件のない土地のメリット・デメリットを紹介します。
ご家族によって向き・不向きがあるため、どちらの土地を選ぶかを判断する際の参考にしてください。
建築条件付き土地のメリット・デメリット｜向いている方
建築条件付き土地を買うメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| 建築条件付き土地を買うメリット |
|---|
|
| 建築条件付き土地を買うデメリット |
|---|
|
建築条件付き土地は、「一定の希望はあるけど、すべて自分で決めるのは大変と感じているご家族」「短期間でマイホームづくりをしたいご家族」に向いています。
建築条件のない土地のメリット・デメリット｜向いている方
建築条件のない土地を買うメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| 建築条件のない土地を買うメリット |
|---|
|
| 建築条件のない土地を買うデメリット |
|---|
|
建築条件のない土地は、「ゼロからプランを組み立てて自由にマイホームづくりをしたいご家族」「リーダーシップを発揮してマイホームづくりをすることに抵抗のないご家族」に向いています。
マイホームづくりの過程では決めるべきこと・実行するべきことが意外とたくさんあるため、ご家族にとって無理のある方法でマイホームづくりを始めると、入居までの流れの中で「もうマイホームはいらない」と感じる方もいらっしゃいます。
最後に家づくりの流れを紹介するので、「建築条件付きの土地を買うかどうか」を判断する際の参考にしていただけると幸いです。
茨城県全域でマイホームを検討中の方は、ノーブルホーム粋（SUI）へお問い合わせください。
建築条件付き土地（豊富な社有地からお選びいただけます）・建築条件のない土地どちらにも対応可能です。
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建築条件付き土地で家を建てる流れ
建築条件付き土地で家を建てる一般的な流れは、以下のとおりです。
買いたい土地を見つけたら、申込み証拠金を支払って土地を買う権利を確保する。
（申込み証拠金は、10万円程度〜が一般的）
↓
施工業者と一緒に設計・仕様のプランを組み立て、見積もり作成を依頼。
（この後、大きく建築価格が変動するプラン変更は難しいケースがあるため、予算に応じて価格が大きく変動しないプランを組み立てておく）
↓
見積もりを受け取ったら、住宅ローンの仮審査を受ける。
↓
住宅ローンの仮審査に通過したら、土地の売買契約を結ぶ。
（土地の売買契約を結ぶ際に、手付金を支払う。手付金は土地価格の5〜20%ほどが一般的）
↓
設計・仕様のプランを具体的に組み立てて住宅の請負契約を結ぶ。
↓
住宅ローンの本審査を受ける。
↓
住宅ローンの本審査に通過したら、着工。
↓
建築の段階ごとに工事費用を支払うのが一般的で、その都度金融機関から施工業者へ支払いが実行される
↓
マイホーム完成。
↓
引き渡しと同時に住宅ローンが実行される
（土地・住宅の残代金を支払う）
建築条件を外す場合・建築条件なしの土地を買う場合の住宅ローンは、「土地・住宅を別々に買う」という取り扱いとなります。
そのため、土地代金・工事途中に施工業者に支払う工事代金を現金で支払わない場合には、「つなぎ融資」という短期間の住宅ローンを利用する必要があります。
つなぎ融資を利用する場合には、住宅ローンの手続きが増えることを、念頭に置いておきましょう。
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土地探し・資金計画の段階から、ご家族をサポートいたします。
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まとめ
「建築条件付き土地の土地だけ買いたい」とご希望の方へ、建築条件を外す方法などを紹介してきました。
建築条件付き土地の建築条件を外す交渉は、売主の状況を考慮して丁寧・慎重に取り組む必要があります。
今回紹介した情報を、理想のマイホームづくりの参考にしていただけると幸いです。
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